世界各国通过选择、采纳土地物权变动生效的四种主要立法体例——物权形式主义[1]、债权形式主义、债权意思主义和托伦斯主义，并结合各自国家的文化习俗、社会经济发展状况，建立了各具特色的土地登记制度。这些土地登记制度一般被理论界依其内容、效力等概括为三种模式：契据登记制（建立在债权意思主义立法例的基础上），权利登记制（建立在物权形式主义或债权形式主义立法例的基础上）和托伦斯登记制（建立在托伦斯主义立法例的基础上），其中权利登记制和托伦斯登记制又被统称为产权登记模式。
一、契据登记制（System of Registration of Deeds）
契据登记制由法国首创，因而又被称为法国登记制或登记对抗主义、登记公示主义。目前采用契据登记制的国家和地区主要有法国、日本、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、丹麦、加拿大一些地区、巴西、拉美的大多数国家及美国的大多数州，我国的香港和澳门等。
按照这种登记制度，土地物权的取得、丧失及变更，经当事人订立契据即已生效，但非经登记，不得对抗第三人。由国家设立的登记机关，只需要迳依契据所载内容将其登记于土地登记簿上，以便利害关系人了解土地权利状况。契据登记制实质上是对有关土地交易的状况做出记载，它所反映的是土地交易的动态过程。其主要特点为：
1．采用意思主义立法[2][3]。土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。
2．采取形式审查主义。土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。
3．登记无公信力。已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。
4．登记无强制作用。土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。
5．登记簿的编成采取人的编成主义（Prinzip desporsonen foliuncs）。由于不是强制登记，所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义，即不是以土地为标准，而是以土地权利人登记的次序为标准编成。
6．不颁发权利凭证。土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。
7．土地权利以动态登记为主。土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。
契据登记不发生权利生效的效果，登记机关仅仅是为当事人变动土地权利提供公开化服务，这表明国家对于土地物权关系的干预程度较低。同时，契据登记制实行形式审查，因而登记手续比较简单。在契据登记制度中，由于登记是当事人之间变动土地财产权的行为公开化，因而可以使登记取得对抗第三人的效力。这种效力的存在，对于土地产权的维护和交易安全的实现都可以起到一定的作用。但是，契据登记对土地产权变动的有效性不产生任何效果，且登记簿不具有公信力，因此，第三人信赖登记仍然可能存在一定的交易风险，因而，这种制度在交易安全的保护方面仍然存在一定的局限性。
二、权利登记制（System of Registration of Title）
权利登记制由德国首先创设，因此又称德国制或登记要件主义。目前采行权利登记制的国家主要是德国、瑞士、奥地利、匈牙利、捷克、韩国、南斯拉夫、埃及、俄罗斯等。
按照权利登记制度，土地产权变动登记时，登记机关在对有关权利证明材料进行审查的基础上，对权利变动的状况进行确认和记载；登记所记载的是各种不同的土地产权，而非变更土地产权的契约。在权利登记制中，土地物权只有经过登记机关登记后，才能发生权利变动的效果。在登记所及的范围内，无登记便无权利。在这里，登记机关不是仅对权利变动的事实关系进行记载，同时，也要根据法律规定，对权利是否有效发生变动进行审查，并在此基础上做出判断。因此，如果说契据登记制登记机关主要为当事人提供一种客观的证明和公开化服务的话，那么，在权利登记制中，登记机关便不仅要提供这种服务，而且要对权利本身存在与否以及权利的真实状况做出认定和判断。可见，在权利登记中，登记机关充当着一种更为积极的角色。其主要特点为：
1．采用形式主义立法。土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。换言之，土地权利变动只有到土地登记机关办理登记后，才产生法律效力。
2．采取实质审查主义。土地登记机关不仅审查土地登记申请人提交的文件资料等登记所必备的形式要件，而且对土地权利变更的原因和事实以及是否符合有关法律规定等进行实质性审查。
3．登记具有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。
4．强制性登记。一切土地权利的发生和变更均必须登记。
5．登记簿的编成采取物的编成主义。土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。
6．不颁发权利凭证。登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。
7．土地权利以静态登记为主。土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。
8．登记错误进行国家赔偿。对因登记机关的原因造成的登记错误，由国家对权利人所受的损害进行赔偿。赔偿费由所收取的部分登记费设立的国家赔偿基金支付。
权利登记以土地产权变动的登记要件主义为基础，登记对权利的存在与否发生实质的影响。由于根据不动产权利的静态状况而进行记载，因此，可以以明确、简化的方式反映不动产物权关系的变化。同时，登记由于具有公信力，因而对于交易安全具有极为彻底的保护作用。完善的权利登记制度还会对降低交易成本、加速交易过程产生积极的作用。但是登记公信力的赋予在使交易安全得到充分保护的同时，由于不可能绝对杜绝登记与实际权利状况不符的现象，因此，可能使真正权利人的利益受到损害。
三、托伦斯登记制（Torrens Title System）
托伦斯登记制，又称澳大利亚登记制或权状交付主义（地券交付主义）。采行这种制度的国家主要有澳大利亚、英格兰、威尔士、加拿大大多数地区、新西兰、马来西亚、菲律宾、泰国、南非、苏丹、美国若干州（加利福尼亚、伊利诺斯州、麻萨诸州等）、英联邦大多数国家等，我国台湾地区也被一些人认为采行的是托伦斯登记制，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。
这种登记制度由托伦斯爵士于1858年在澳大利亚首创。托伦斯曾经任海关税务员，后任南澳洲登记长。由于深知船舶登记的习惯，故在其任职期间，受船舶登记的启发，创设了托伦斯登记制。其基本内容包括：由国家主持进行一次全面的不动产资源调查，根据调查的情况进行一次总登记，并由政府根据登记簿的情况制作权利书状，交付权利人，未确定各权利人的权利，该权利证书具有证明权利存在的效果。其主要特点为：
1．初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态。不强制要求一切土地都必须登记，但任何一块土地只要经第一次登记，其后的每一次土地权利的转移或变动，都必须经过登记，非经登记不发生效力。
2．登记有公信力。土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。
3．土地登记机关负有赔偿责任。土地登记后产生的不可推翻的效力是由国家保证的，国家专门从收取的土地登记费中提取一定比例资金作为保证金，以赔偿由于错登而使土地权利人所受的损失。
4．采取实质审查主义。登记机关在收到当事人申请后，应当根据实体法的要求对当事人权利是否存在进行实质审查，必要时还应进行公告。
5．颁发权利凭证。土地登记簿填写两份，登记机关保留正本，权利人取得副本，正副本内容完全一致，副本作为土地权利人持有的土地权利凭证。
6．登记簿上的编成采取人的编成主义*。土地登记簿按土地权利人登记的先后次序编成，而不是以土地为标准。
7．地籍图可辅助说明登记簿的内容。
8．负担登记。土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。
9．土地经登记后，如有处分或设定负担以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。
四、三种模式主要特征对比
有关契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制的主要特征及其对比，参见表1-1所示。
-完-
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